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株州:物业管理知多少:开放遗留问题与业主委员会

来源:     发布时间:2011/8/2 20:08:48     点击:

物业公司职责有限,多部门合力按职能办事为维护自身权益,小区应注重“业主大会、业主委员会”的成立

  “现在我房子出了问题,不找物业那找谁?”这是记者在接到市民投诉时,经常听到的一句话。但有时候,即使拒交物业管理费,业主的问题也并非能够得到妥善解决。因为,人们不清楚物业公司的职能范围,几乎把物业当成“执法主体”。殊不知,物业公司并不是“万能”的。

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  纠纷不断,物业、业主双无奈

  因为人们对于物业管理的认识不足,存在一定的误区,把很多本不属于物业管理公司负责的问题,强加至物业公司的身上,从而导致一些额外的矛盾和纠纷发生。但往往结果是,因为超过职责范围,物业公司也无能为力,业主的问题就一直得不到解决。据记者了解,不交纳物业费成为很多业主维权的唯一砝码,是不得以出的下策。

  典型问题一:开发建设遗留问题谁负责

  在常常发生的物业纠纷中,开发建设遗留问题为最主要的问题之一。具体包括房屋质量、配套设施不完善、开发建设单位承诺与实际不符等。这些问题具有一定的隐蔽性,一般都是在业主入住后才被发现。比如,因房屋质量而引起的漏水问题,在综合验收时难以被发现,只能在下雨天气或者是装修时,才能察觉到问题的存在。

  由于一些开发公司与物业公司是母子公司关系,因此,业主很容易将这些本不属于物业管理范畴的大部分矛盾,转嫁至接管该项目的物业公司,由此经常引发一些矛盾和纠纷。而另一种情况是,由于已经交房,开发公司退出该项目,业主找不到开发公司理论,只能将这些责任推及至物业公司身上。

  因为超过职责范围,物业公司无法为业主解决问题,业主无奈之下,只能以“拒交物业费”表示不满。实际上,大部分物业公司在代开发公司“受过”。发生此类问题,最好是物业和业主共同与开发商协调,但是实际操作起来却是个难题。针对房屋质量问题,房产局物业管理处李波科长告诉记者,欲针对质量保证金进行改革,相关方案正在起草。

  典型问题二:小区内财物被盗谁负责

  小区内发生失窃事件物业公司该不该担责?是各家争论不断的焦点。一些业主认为,“我向物业公司缴纳了管理费,物业公司就应该承担责任,不然这物业费交了有什么用?”而一些物业公司则认为,“公司人员也是人,不可能提前知道哪里会发生盗窃行为,为何业主丢失财物就应该由我们承担责任?”

  对此,房产局物业管理处李波科长告诉记者,物业公司的保安义务属于防范性质。当盗窃事件发生之后,物业公司是否承担责任,主要是看物业公司是否按照与业主签订的合同内容,进行小区治安的值班与巡逻。

  如果物业公司安排了保安对小区治安进行维护,按照合同约定的相关条项完全执行,这种情况下发生盗窃事件,物业公司并不担责。如果物业公司未按照合同条项执行治安,小区发生盗窃事件,物业公司应承担违约责任。而承担责任的多少可由双方协商,若协商不成,则可交由法院判定。

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  相关部门

  有明确的责任范围

  根据《关于促进物业管理健康发展的若干意见》内容显示,各主管部门的职责已经明确分工,加大了对物业管理小区的执法力度。广大市民应了解,负责查处不同物业管理纠纷的主管部门。当出现物业问题时,可有方向性地找到对应的负责部门。

  房产部门负责查处开发商、物业或其他业主擅自占用物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益等行为。比如说,小区篮球场被占用的情况。

  乱搭乱建等行为,由规划部门进行认定,城管部门进行撤除。比如石峰区锦绣名园,将本为地下停车场的架空层封闭,作为独立车库出售,经业主投诉后,由规划部门认定此为公共区域,开发商为擅自改变住宅外立面,由城管部门进行拆除。

  建设部门负责查处,房屋装饰装修,擅自拆改、变动承重墙等行为。

  城管部门负责查处,在建筑物上张贴广告,乱倒建筑、生活垃圾,焚烧垃圾以及其它产生有害烟尘、气体的物质,未经批准擅自饲养家禽等行为。

  公安部门的职责,犬类管理、燃放烟花爆竹等行为。

  消防部门负责查处,占用消防道路设施等行为。

  对此,“房周刊”特别提醒市民,为了小区安全,请广大市民业主不要将小车停在消防道路之上。

  工商部门的职责,未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为,将住宅改变为经营性住房等行为。

  环保部门负责查处,油烟造成的环境污染和噪音污染等。如天元区的保利高尚小区,其前方有一排餐馆,排放的油烟甚至堵塞了下水管道,物业公司再三劝阻餐馆无效,小区业主苦不堪言,无奈只能拒交物业费以示抗议,最后导致物业公司撤走。其实,当时小区业主可找环保部门来对其进行鉴定,要求餐馆进行整改。

  业主大会、委员会的成立

  不容忽视

  业主大会,是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成,对关系到整体业主利益的事情进行决议;并通过选举产生业主委员会。业主大会可选举或更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;制定、修改、审议共用设施的使用、公共秩序、卫生维护等相关规章制度;决定物业专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施。

  而业主委员会,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会可代表业主大会与物业服务签订、续签、变更或解除物业服务合同;监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,监督管理规约的实施。

  只有成立了业主大会和业主委员会,小区的管理权才是紧紧地握在业主手上,业主也能充分维护自己的权益。同时,物业公司提供的是公共服务,若物业公司服务得好,业主可直接感受到成果。对于服务质量差的物业公司,业主委员会可解聘此公司,重新聘请品质高的物业公司。这样可以树立市场竞争意识,促进物业服务行业的发展,而业主也可享受到更好的物业服务。