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广州:物业管理费涨价谁做主?

来源:     发布时间:2011/7/18 19:54:52     点击:

两个多月过去了,广州番禺某大型楼盘因上调物业管理费引起的纷扰仍在继续,住户们的不满情绪仍未平息。日前,该楼盘多名业主到开户的银行,要求取消代扣物业管理费业务。

  从今年5月1日起,该楼盘各类住宅物业的物管费同时大幅上调,升幅在0.6元/平方米左右。而据记者了解,目前广州相当一部分居民小区已经或正在酝酿上调物管费,新一轮物管费涨价潮已然逼近。业主们认为,在当前物管费使用并不透明的情况下,物业管理部门未经业主同意,无权单方面涨价。

  征询意见3万多户业主“被同意”

  今年4月6日,番禺某大型楼盘业委会向业主发出了意见征询函,称鉴于柴油大幅涨价以及员工工资和社保金提高等原因,小区的物管费酝酿涨价。而调价方案是:别墅由目前1.9元/平方米上调为2.5元(个别片区上调至2.6元),多层洋房收费由目前的2.1元/平方米上调为2.7元,高层电梯洋房收费则由目前的2.2元/平方米上调为2.8元(个别片区上调至3.3元/平方米)。平均涨幅约为30%。

  到了4月底,小区贴出通告,称“共收到业主反馈意见函1248份(其中:反对1005份,赞成140份,不符合要求或其他意见103份),未有反馈意见(即视为同意)的共33907户。”因有3万多户业主未提交反馈意见,故公告称:“对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主(35155户)的2.86%。”

  对此通告,业主们议论纷纷,有业主表示,迟迟不交“反馈函”,是因为一直很纠结,“征询函里提到,不涨价就无法保障服务质量,我们不愿涨价,但如果物管真的裁减工作人员,我们又不放心。”有业主认为,征询函中裁减人员会影响服务质量的说法,有要挟业主之嫌,目前物管就有人浮于事、上班偷懒的情况。另有不少业主认为通告有强奸民意之嫌,没有反馈意见更应理解为“无声抗议”,怎能“视为同意”?据此调升管理费是违法的。

  5月,业主们发现,物管费已基本开始按照上调后的标准收取;通过银行自动划账的用户,也开始按最新标准划账。

  业主质疑要涨价先公布账本

  据了解,这已不是该楼盘物管费第一次涨价。3年前,该楼盘就上调过一次管理费,当时的理由是:柴油升价,楼巴运营成本增加;用工成本成倍增长,其中员工的社保支出在7年里就升了近4倍。当时的公告说,如不涨价,当年财政预算亏损将会接近1140万元。

  而这次的调价原因也大同小异。物管公司公告称,2010年管理费超支210多万元,如不调价,公司今年将超支1300多万元。而“入不敷出的管理费将肯定无法维持现有的服务水平,只能通过大幅缩减人手及服务项目才能达至收支平衡,这样将无可避免地对该小区舒适、安全、便捷的居住环境造成较大的负面影响。”为此,“经过精打细算和基于本小区管理费是采用酬金制形式、管理费的结余或者不足均由业主享有或承担并慎重考虑各方面因素后,向业主委员会提出从2011年5月1日起调整管理费的申请。”

  有业主质疑物管公司的涨价理由。他告诉记者,物管公司的涨价理由之一是,从2008年到2011年,小区楼巴所使用的柴油价格从5.3元/升涨到了7.2元/升,上涨了35.8%。但在今年初,楼巴的月票价格已从以往的215元上调到了290元,上涨了34.9%;单票也从7元上涨到8元。本楼盘居民约10万人,怎么不算算这巨大的增收部分?另有业主质疑物管公司“亏本”的说法,他认为,如要业主信服,应该亮出所有的公司收支账本。

  当涨价真的变成现实后,业主反对之声更加强烈,两个多月后,仍有业主在以各种方式抗议。许多业主对记者表示,涨价确有成本上升的客观原因,但物管处应多想些开源节流的办法,不能总把眼睛盯在业主的腰包上。比如对进出小区的车辆就应采用ic卡类的智能管理,这样就不需要那么多保安来维持秩序,可以节约人力成本,而舍弃每天巨量的纸质放行条,也可节约一大笔开支。

  权威说法业主“双过半”同意才能调价

  无独有偶,记者调查了解到,近期广州相当多的居民小区纷纷酝酿物管费涨价,一时间“涨声”一片,让业主们忧心忡忡。

  正准备涨物管费的广州英×花园、中×花苑、芳×花园、尚×小区等给出的理由基本一致:成本上涨,特别是人力成本的上涨。但业主们对此并不买账,即使对物管公司公开的账本,也持怀疑态度。他们认为,物管公司要让业主信服,就该亮出全部的明细收支账本。

  芳×花园一业主表示,坚决不同意物管费提价,因为服务太差,并针对物管公司成本上升的理由提出反驳:“麻烦先把那些所谓的文艺表演停了吧,一年开支有几十万啊,这是浪费我们的钱。”

  而雅居乐、南奥、碧桂园等大型社区,目前还没有上调物管费的打算。广东碧桂园物业管理有限公司回应记者称,物价上涨已成物管行业普遍存在的压力,但近期不会调整物管费。保利广州物业管理有限公司说,保利旗下的楼盘,都是将物业管理当作重大品牌去经营打造,面对目前的涨价之风,还需进一步观察。

  广州市物价局有关负责人则表示,无论物业管理公司以什么理由调价,都必须依法征求业主意见,并获得业主“双过半” 即获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,方可调整。否则,业主可通过司法渠道,对违规公司提起诉讼。

  对于番禺某大型楼盘业委会“逾期未寄达或未送达征询意见表的视为同意”的说法,有律师认为,对意见征询函,业主的表决意见可以是赞成,反对,也可以是弃权,但无论哪种意见,都必须有业主本人签名才算有效。因此,此说在法律上是行不通的。从法律上来说,公民有沉默权,不填写征询函不等于同意涨价,而且也可理解为以沉默反对涨价。