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首家社区物业服务站揭牌 哈市物业管理新模式

来源:     发布时间:2011/7/11 19:46:31     点击:

它们,被物业公司弃管多年;它们,由于不成规模、无利可图,任何一家物业公司都不想接手。他们,出入走过垃圾山,还时常受断水、返水等困扰。

  近日,我市第一家社区物业服务站揭牌。从此,我市物业管理开启新模式。陆续的、并且会很快的,它们和他们全将“有人管”,我市老旧住宅区将实现物业服务全覆盖。


  这是一种有政府补贴的非商业性质的物业管理模式,不宜向有物业公司管理的小区拓展。可它对于解决老旧居民区物业管理难题的探索与实践,带来的震撼与希望,却是颠覆性的、强势的。


  专为52户居民成立的“物业公司”


  【没有任何一家物业公司愿意接管一个“重病缠身”的、只有52户的居民楼。这样的“老大难”居民楼,如今却终于迎来了不以赚钱为目的的社区物业服务站。】


  每个因“失管”苦不堪言的居民都感到自己的处境糟糕到极致。道外区东直路297号楼的居民关敬东就认为:“12319服务热线,我们楼打得最多。”东直路297号就一个楼,52户居民。关敬东说,2003年,我们这个楼并入了全市集中供热,包烧不归物业公司管后,物业公司感觉不挣钱,就把我们弃管了。之后,我们的生活就麻烦不断。


  居民们深感不便的是供水问题。物业公司弃管后,这个楼的供水管线被接到了旁边的l小区里,供水二次加压的电费居民们也交到l小区的物业公司。原来每个月的二次加压电费是每户2元钱,但l物业公司觉得交的太少,关敬东和邻居们一商量,就改成了每月每户交5元钱,但l物业公司仍觉得交的少,便常给停水。“不高兴就停,还不事先通知,说不上什么时候我们就停水了。”关敬东说,“有时一停就是一星期”。


  没有物业,跑冒滴漏等问题也总困扰着这些居民。关敬东说,楼里的地下室总是倒灌,地下室开的婚纱店因为这个都无法营业。另外,院里也是乱七八糟的,垃圾也没人清。居民常去找社区反映。很多事社区也帮着协调,还帮助聘用了保洁员,但保洁员只收楼里的垃圾,院里还是没人管,有一段时间垃圾在院里一堆就是半年多。


  关敬东和居民们最希望12319服务热线能帮着找个物业公司管一下这个居民楼,但居民们心里也清楚,52户居民的小楼肯定没有物业公司愿意接手。因为物业公司都是营利性的,如果挣不到钱,哪个公司来了也干不长。因为对物业管理的绝望,如今楼里已有10多户搬走了,搬走的比例达到20%。剩下的居民聚在一起时常说:“咱们快走吧,别在这儿住了,太闹心了。”


  但这一切因为哈市政府的一项政策而发生了根本改变。太平大街街道办泰达社区里只有这一个居民楼是没有物业公司管理的,为此,街道办决定在这里成立社区物业服务站。6月19日,服务站开始公示,争求居民意见,包括不在这里居住的居民也打电话询问其意见,其中有5户没联系上,视为不同意,这样一来,意味着93%的居民同意开设物业服务站。站长由泰达社区阴主任兼任,并聘用了两名保洁工人、两名维修工人。阴主任还特地去较早成立的南岗区分部社区学习经验。在这之后短短的半个月时间里,维修电子门、更换单元灯、修复破损的单元窗户、维修房顶、粉刷楼道等工作也快速开展起来。


  物业管理的颠覆性实践


  【有绿地的小区物业收费标准是每平方米0.4元,没有绿地的每平方米0.3元。居民交上的每一毛钱用在哪里,都将定期公示。所以,这种新型“物业公司”的名字叫做“物业服务站”。】


  我市大概有650家物业公司,管理的面积占全市住宅总面积的80%。除了一直没有物业公司管理的老旧居民楼,还经常有小区被物业弃管。市住房保障和房产管理局无法即时掌握具体有多少个没有物业管理的小区,工作人员说:“这就像两口子吵架,随时都可能发生,谁知道哪天哪家又吵翻了”。当然,“吵翻”的主要原因是利益。物业公司都是需要盈利的商业公司,如果收不上物业管理费或是物业费的标准太低,物业公司不挣钱,肯定管理不下去。


  业内人士给记者算了一笔账。一般来讲,管理一个住宅小区的物业费达到每平方米0.5元以上,物业公司才能有钱可赚。然而在现实中,许多小区物业就是一个“烫手的山芋”———一个小区被弃管,居民生活苦不堪言,却没有新的物业公司愿意接手这个烂摊子。因为一个老的居民小区,公共设施破损严重,需要先期投入的资金太多,极少有物业公司愿意先投入大量维修经费,再正常管理的。另外,由于好多居民小区规模太小或是独栋楼,管理面积小导致哪家物业公司来了都赚不到钱,没有物业公司愿意接管。


  以前,小区被物业弃管的新闻屡见媒体,媒体也常就某一具体弃管事件与市民探讨破解之道,但苦于一直没有找到普遍性的解决办法。今年,我市市委、市政府为将我市无人管理的老旧住宅区全面管起来,构建物业服务全覆盖体系,保障市民正常生活,制定了《建立社区物业服务站工作试行方案》,大力推进社区物业服务站建立工作。社区物业服务站属于居民自治非企业性质,隶属于社区居民委员会。建立的程序是由社区居委会就辖区内无人管理住宅是否委托社区物业服务站管理服务征求业主意见,并将意见结果公示,然后向社区申请、由区审核、到市住房局备案,核发社区物业服务站资质证书。资质证书实行年度审验制度。


  市住房局副巡视员石秀彬介绍,社区物业服务站的筹建补贴资金,按照每个社区平均4万元标准,由市、区按照1:1匹配比例共同承担。


  “社区物业服务站是民办非企业单位性质的,除政府补贴资金部分,向居民收费完全是取之于民、用之于民。”石秀彬说,服务费用的收费标准是建筑面积每平方米0.4元。其中,环境卫生费0.15元,综合维修费0.15元,绿化养护费0.1元。这些钱全部用于提供保障居民日常生活的基础性服务,包括环境卫生保洁、单元门窗日常综合管护、公共区域照明、二次加压供水服务、屋面日常修补、化粪池清淘、绿化养所、车辆停放服务等。为保证这些钱全部用在居民身上,社区物业服务站至少每半年要向居民公布一次费用及使用情况,接受业主的监督。


  为了实践这种物业管理的新模式,我市先在6个主城区选定了10个试点,由这些试点边干边总结经验,用它们的经验去带动全市。起初,也遇到一些困难。困难主要出现在社区,社区的工作本来就又多又杂,现在又把物业的工作接过来,就更增加了他们的工作量。石秀彬组织社区开会时说:“即使不成立服务站,小区的环境、治安、没水吃等问题居民也要找社区,现在政府出台了补贴政策,借此机会把社区服务站组建起来,对于社区工作的开展及在居民间的影响只有好处没有坏处。”


  现在,不但第一批10个试点运行良好,又有十几个社区物业服务站进入了公示程序。目前,这项工作正在按周推进,到年底,我市绝大多数没人管理的居民楼都将纳入物业管理。


  “虽然社区物业服务站现在受到居民欢迎,但它并不是一个物业管理的普遍模式。”市住房局物业处副处长高国林说,它是为了解决老旧居民楼的卫生、治安、消防安全及对低保户等弱势群体的关怀等问题成立的非商业的组织。是为了解决困扰这些老旧居民楼的物业管理难题的、颠覆了以往物业管理商业运行模式的实践,并不意味着,有哪个小区看到服务站收费低,就可以“解聘”物业公司,要求成立社区物业服务站。社区物业管理站的成立,给很多哈尔滨人的生活平添了更多的新内涵。


  被“社区物业”改变的命运


  【卖了一年都没卖出去的房子,因为物业服务站的进入,有人来买都不卖了。一直在外居住的居民也陆续搬回来了。而服务站的站长们正在边学边干,为的是让这个物业管理新模式良性地、长久地运行下去。】


  “关姐,现在院里多好、多干净。”邻居对关敬东说的一句话对她触动很深。关敬东说,政府成立社区物业服务站看似一个简单的行为,却让老百姓看到了希望,增强了幸福感。


  而对于李峰来说,这是命运的转折。李峰一直想搬出北兴小区,他在这里“实在是坚持不下去了”。虽然再买个房子挺困难,但让孩子居住在脏水横流、垃圾如山的环境,作为父亲的他总被内疚折磨。“想过把这个房子卖了。”李峰说,由于没有物业管理,房子特别难卖,有几户卖了一年都没卖出去。可自社区成立了物业服务站,有人买都不卖了,一些常年在外居住的人也搬回来了。


  现在北兴小区的物业收费是每平方米0.3元钱,其中还包括供水二次加压的电费。李峰说:“收费标准也真是太让人惊喜了。原来,我们居民觉得,只要有物业来管,每月每平方米0.7元都行。”


  “小区埋汰这么多年了,一下透亮了。”李峰说,如果开始收物业费,他要第一个来交。还要组织邻居集体给物业服务站送锦旗。


  对于社区物业服务站的站长们,这也是全新的人生体验。目前,服务站的站长都由社区主任兼任,对于没有管理过物业的他们来说,都在边学边干,边干边总结经验。虽然市住房局制定了社区物业服务站指导操作规范,但每一个失管多年的居民小区都有各自的实际情况。南岗区奋斗路街道办分部社区物业服务站就做了一件让居民叫好的“超常规”工作,他们把院里一个闲置的自行车棚拆了,换成了新焊的简易车架,并把这块区域重新辅装。这样一来院里多出了300平方米的公共休闲空间,赢得了居民的高度称赞。


  居民生活舒适度、心中幸福感的提升,是服务站站长们最大的动力。设立专线电话、反馈记录以及每天清垃圾、定期清洗楼道等都是他们已定下的工作计划。


  由于多年没人管,一些居民养成了乱倒垃圾、乱占用楼道公共空间、乱停车等习惯,这些是目前服务站遇到的管理困难,但站长们都表示,要在工作中慢慢规范,给居民“服务”出一个最好的居住环境,是唯一的工作目标。


  让物业提前“上岗”的7000元钱


  【污水遍地、垃圾成山、断水多日……这一切都让程洪喜无法等到社区物业服务站的资质批下来、补贴资金到位后再着手管理。一个月来,他自己垫付了7000多元钱,让物业先服务起来。居民们要联合起来给他送锦旗。】


  扫出100多车土、抽出5吨重罐车16车的下水、清理了七八天院里才透亮———很难想像,这些数字是一个只有两栋居民楼、179户居民的小区“制造”出来的。而这些数字,几乎能够让人“看到”这个小区以前的“惨状”。


  曾经“惨”到不少居民都因无法忍受被迫陆续搬走了,就是位于松北区前进道口里面的北兴小区。2002年进户,2008年因收不上物业费被物业公司弃管。之后漫长的3年多时间,小区居民不堪回首。小区居民李峰(化名)说:“才3年多时间吗?怎么感觉像五六年呢?”最让李峰感到煎熬的是动不动就停水。他说:“小区供水二次加压的电费每个月1500元,均到每户才几元钱,可没人组织收钱,电费交不上总被断电,一断电就停水。有时候到夏天一停水就停一星期,真受不了。我们被逼得没办法,我媳妇都去挨家收过电费,但常常收不上来,就得自己往里垫。”


  除了与每天生活关系最密切的水的问题,没有物业管理的苦恼,李峰有一肚子苦水要吐。他说,这里的下水道总堵,达到一个月堵两三回的频率。下水道一堵就往上冒水,不但院里冒得到处是脏水,一楼的居民家、楼道里也全是。这个院里和楼道里常年都垫着砖头、木板,进进出出都得走这些“独木桥”,气味更是令人作呕。另外,垃圾清理也是问题,小区里几乎每一个拐角处都有垃圾山,住户看到院里这么脏,更加不注意保持,小区脏乱差到了极致。


  6月8日,当前进家园社区物业服务站站长程洪喜到北兴小区“上任”时,面临的情况比李峰这些居民感受到的更恶劣。他说:“一点不夸张地说,小区地上的土有15厘米厚,加上垃圾,一层一层地都被压实了,只能用铲子使劲往下铲,发现下面还有好几层每年春节放鞭炮的爆竹灰,可见小区院里有多久没清扫过。而且,由于总停水,二次加压的主水管管子已经烂了,必须得换管子。另外,小区里12个单元的电子门、声控灯也都坏了……”


  6月8日至7月初,前进家园社区物业服务站的资质证书还没核发下来,政府的补贴资金当然也没有拨付。程洪喜丝毫没有犹豫,为了解决居民迫切的生活问题,就拿自己的钱先花着。雇车清垃圾、交自来水二次加压电费、清掏排水管线、换声控灯、修电子门……为治理小区环境和修理公共设施,现在程洪喜已经垫付了7000多元钱。


  除了垫付资金,程洪喜和社区物业服务站的万能工张云庆,以及另外两个保洁人员体力上也累惨了,每天四点多就开始干活,晚上下班也“没点儿”,谁家有问题马上就去。程洪喜说:“就是这种强度的工作,小区院里清理了七八天才透亮,然后马上进行了12个单元楼道里的清理。目前,正在联系松北区防疫站,准备对小区水箱消毒清理,然后把水箱房进行改造……”